Говорять, законопроєкт 5655 про забудову не зменшить корупцію, а лише направить потоки в інші руки. «Бабель» і група експертів пояснюють, чому такий ризик є і до чого тут міністр Кубраков

Верховна Рада 14 грудня ухвалила в другому читанні законопроєкт № 5655, який має реформувати сферу містобудування. Його головний лобіст та автор — керівниця партії «Слуга народу» Олена Шуляк. Законопроєкт пропонує ввести єдину електронну систему, куди забудовник має вносити проєктну документацію, а в традиційно державну сферу контролю над будівництвом — інтегрувати приватні компанії. Шуляк стверджує, що таким чином зникне корупція, бо рішення буде ухвалювати не окремий чиновник, а компʼютер, а держава втратить монополію на контроль. Архітектори, мери міст та борці за збереження архітектурної спадщини кажуть, що закон тільки погіршить ситуацію і зробить міську забудову ще більш хаотичною. Петиція до президента з проханням ветувати проєкт за день набрала необхідні 25 тисяч голосів. Але близькі до Офісу президента співрозмовники «Бабеля» розповідають, що Олені Шуляк вдалося переконати Володимира Зеленського, що цей закон потрібен. «Бабель» прочитав текст законопроєкту і разом з архітекторами, урбаністами і депутатами розібрався в нових правилах забудови.

Законопроєкт переводить регулювання забудови в онлайн

Простіше — всю документацію по проєкту забудовник має нести не в різні держустанови, а вносити в єдину електронну систему, повʼязану з іншими державними реєстрами. Таким чином, за задумом авторів, ще на етапі погодження проєкту можна буде відстежити, чи є порушення. Наприклад, чи не планують будівництва в природоохоронній зоні і чи не передбачає проєкт знищення памʼяток архітектури. Такий електронний контроль має суттєво зменшити корупцію, бо, як говорять автори проєкту, системі «неможливо дати хабаря».

Що не так

Заступниця голови Архітектурної палати України Ганна Кирій каже, що цифровізація сфери потенційно може мінімізувати корупцію, але не в цьому випадку. Більшість забудовників зазвичай розробляють ідеальну проєктну документацію, а порушення зʼявляються вже під час будівництва. На ці порушення електронна система вже ніяк не вплине.

Так само вона не зможе захистити й памʼятки архітектури, бо за словами депутатки від «Слуги народу» в Київській міськраді Ксенії Семенової, реєстр памʼяток місцевого значення недосконалий. Туди досі не внесли і ще не скоро внесуть 300 нових памʼяток. А сам процес визнання певного будинку памʼяткою складний і тривалий. «Варто було б покращувати законодавство у сфері охорони культурної спадщини і після того робити такі різкі рухи в будівельному законодавстві», — говорить Семенова.

Законопроєкт розподіляє контроль над будівництвом між місцевою виконавчою владою та приватними компаніями. Контролера забудовник обирає сам

Раніше забудовника контролювала Державна архітектурно-будівельна інспекція, після її ліквідації — Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ). У держави був монопольний контроль за сферою забудови. Тепер це має змінитися. ДІАМи залишаються і підпорядковуються Міністерству розвитку громад, територій та інфраструктури і його очільнику Олександру Кубракову. В обовʼязковому порядку вони будуть контролювати будівництво лише об’єктів критичної інфраструктури — залізничні станції, мости, електростанції тощо.

Для інших обʼєктів за законопроєктом забудовник зможе сам обирати собі контролера. Є два варіанти. Перший, він існує і зараз, — це профільний департамент у міській чи селищній раді або спеціальна комісія при раді. Відтепер такий департамент чи комісія мають зʼявитися в кожній громаді.

Другий новий варіант — приватний контролер, тобто приватна компанія. Ліцензувати такі компанії буде Міністерство розвитку громад, територій та інфраструктури. Забудовник укладає з контролером договір і сплачує його послуги. Контролер може розірвати цей договір, якщо забудовник відмовиться усувати порушення під час забудови. В такому випадку забудовник уже не зможе укласти договір з іншим приватним контролером. Функції контролю забере на себе місцева влада. Одна з головних умов — контролер і забудовник не можуть мати спільного кінцевого бенефіціара.

Ще один новий контролюючий орган — Містобудівна палата, яку мають створити при Міністерстві розвитку громад, територій та інфраструктури. Вона має наглядати за архітекторами, розробниками проєктної документації, експертними організаціями, які перевіряють проєкти будівництва. В Містобудівну палату можна буде звернутися зі скаргою про порушення на будівництві (в законопроєкті є великий перелік тих, хто може це зробити). Після цього палата має провести засідання і за два тижні вирішити, чи буде ДІАМ проводити перевірку на обʼєкті. Якщо після перевірки порушення підтвердяться, то ДІАМ направить до контролера акт із вимогою усунути їх, а також звернеться до суду. Таким чином, за задумом авторів проєкту, у держави заберуть монополію на перевірки і збалансують державний і приватний контроль.

Що не так

Приватний контроль, на думку критиків законопроєкту, з якими спілкувався «Бабель», створює багато нових ризиків.

1. Забудовник може створити приватного контролера «під себе» (для цього не обовʼязково мати спільного бенефіціара) і фактично контролювати сам себе.

2. Приватний контроль буде діяти в умовах конфлікту інтересів, адже заробітна плата такого контролера напряму залежить від забудовника.

3. Послуги приватного контролера можуть бути занадто дорогими для невеликих будівельних компаній. Через це вони будуть змушені обирати контролером місцеву владу. Це створює нерівнозначні умови для учасників ринку і не запобігає корупції на місцях.

4. Законопроєкт не визначає, як приватного контролера можна притягнути до відповідальності, і не зобовʼязує його звертатися до Містобудівної палати, якщо забудовник не усуває порушення. Тому якщо контролер вирішить «закрити очі» на порушення, держава про це не дізнається.

5. В ДІАМів забирають контроль над великими житловими комплексами, хоча вони входять до класу наслідків СС3, який має контролювати держава. Хто буде контролювати таке будівництво, вирішує забудовник. Тобто великих ЖК, побудованих із порушеннями, може стати більше.

6. Ліцензію в приватного контролера забирає той самий орган, що і видає — Міністерство розвитку громад, територій та інфраструктури. Це створює сильні корупційні ризики і ставить приватних контролерів у пряму залежність від держави.

Є питання і до Містобудівної палати. За законопроєктом туди мають увійти як чиновники, так і ті, хто працює на волонтерських засадах. «А це серйозні речі, бо якщо держава не буде їм платити, то платити буде хтось інший», — пояснює ще один корупційний ризик аналітикиня руху «ЧЕСНО» Вікторія Олійник.

Ще один мінус — принципово різна відповідальність учасників будівництва. Обирати приватного контролера може тільки забудовник. Всіх інших — архітекторів, розробників проєктної документації, експертні організації — контролює виключно держава. Штрафи за їхні порушення в законопроєкті виписані дуже детально. А як притягнути до відповідальності забудовника, законопроєкт не пояснює.

«Закон не змінює того, що й так погано працювало, — каже архітекторка Ганна Кирій. — Відповідальність перекладають із забудовника на виконавців. Навіть якщо виявиться, що обʼєкт побудували з порушеннями, оштрафують архітектора, який розробив проєкт, або експертну організацію [яка проєкт перевіряла]».

Немає в законопроєкті й нових механізмів громадського контролю. Все залишається як є — громадські слухання проводять лише на етапі обговорення містобудівної документації. Ганна Кирій пояснює, що забудовники давно навчилися обходити цю норму. «Розмістили в якійсь газеті маленьку замітку, її ніхто не прочитав, на громадські слухання ніхто не прийшов. А коли будівництво вже узаконене, вплинути на нього неможливо», — каже вона. Більше того, в переліку осіб, які можуть напряму подавати скарги в Містобудівну палату, представників громадськості немає.

Законопроєкт зобовʼязує місцеву владу моніторити незаконне будівництво

Виконавчий орган місцевої влади — тобто профільний департамент або створена комісія — повинен регулярно моніторити самочинне будівництво і вносити дані про нього в Єдину електронну систему. Ось що місцева влада має контролювати в першу чергу:

• будівництво без дозвільних документів;
• законне будівництво, яке електронна система визнала ризикованим;
• будівництво, на яке надійшла скарга.

Комісія має право провести перевірку обʼєкта, скласти звіт, внести його в Єдину електронну систему і передати контролеру. Він, у свою чергу, теж має провести перевірку і за два тижні видати припис про усунення порушень.

Рішення про демонтаж самочинного будівництва ухвалює суд. Але в деяких випадках його може ухвалювати і місцева влада. Це стосується тільки будівництв без дозвільних документів, на які не зареєстровані права власності. Зносити споруду має людина, яка її побудувала. Якщо знайти її неможливо, це робить місцева влада.

Що не так

Критики законопроєкту кажуть, він створює ілюзію, ніби в місцевої влади зʼявляється більше повноважень, а насправді там є багато обмежень. Наприклад, під час перевірки представники місцевої влади не зможуть заходити безпосередньо на обʼєкт.

«Наприклад, ви знаєте, що ваш сусід зносить несучі стіни, і розумієте, що через це будинок може завалитися, — моделює ситуацію містобудівний аналітик Георгій Могильний. — Ви скаржитеся в міськвиконком, приходить перевірка, але зайти в квартиру вона не має права. Як вона тоді побачить це порушення?»

Ухвалювати рішення місцева влада може тільки по самочинному будівництву без дозвільних документів, але й тут є обмеження. Наприклад, не можна демонтувати обʼєкт, якщо суд раніше це заборонив. Питання зі спорудами, на які зареєстровані речові права, теж можна вирішувати тільки через суд. «Тобто можна купити будь-якій папірець, і вже питання демонтажу місцева влада ухвалити не зможе», — пояснює Могильний.

Зрештою, навіть якщо місцева влада зможе ухвалити рішення про демонтаж, це не гарантія, що він відбудеться. За законопроєктом демонтаж має провести забудовник, а в разі відмови — місцева влада. І тут можуть виникнути проблеми, особливо в невеликих громадах. «Місцеве самоврядування каже, що в нього на це немає коштів, і ніякого демонтажу не буде», — каже Могильний.

«Бабель» читає всі законопроєкти, щоб пояснити вам, про що вони. Підтримайте нас у цій нелегкій праці: 🔸 у гривні, 🔸 у криптовалюті, 🔸 Patreon, 🔸 PayPal: paypal@babel.ua.